Maahindade tõus 2001-2022. Kaart: maa-amet

Maa-amet avaldas hiljuti värsked maa korralise hindamise tulemused, mis näitavad, et Kagu-Eestis on maa väärtus sel sajandil tõusnud rohkem kui riigis keskmiselt – enam kui kümme korda.

Maa-ameti läbi viidud 2022. aasta maa korralise hindamise tulemusel on Eesti maa väärtus 32,5 miljardit eurot, millest 71% moodustab ehitusmaa väärtus. Võrreldes eelmise, 2001. aasta maa korralise hindamisega on maa väärtus 8,3 korda tõusnud. Põlvamaal on maa väärtus 2001. aastast alates kasvanud 11,1 korda, Võrumaal 10,2 ja Valgamaal 10,1 korda.

2022. aasta maa korralisel hindamisel said Eesti kõik 761 286 maatükki uue väärtuse ehk maa maksustamishinna. Hindamine tehti maa-ameti kinnisvaratehingute andmebaasis olevate müügitehingute analüüsimisel seisuga 30.06.2022.

2022. aasta maa korralise hindamise tulemusel moodustavad 71% Eesti maa väärtusest ehitusmaad ehk ehitamiseks mõeldud maad (eelkõige elamu-, äri-, tootmismaad), mis hõlmavad Eesti pindalast vaid 4%. Seevastu metsamaa, mis katab 49% Eesti pindalast, annab vaid 8% koguväärtusest. Ehitusmaad hinnati ilma ehitisteta ja metsamaad ilma sellel kasvava metsata.

Peamine maa väärtuse kasvu põhjus on ameti teatel 21 aasta jooksul toimunud üldine hinnatõus. Samal ajal kui maa väärtus on muutunud keskmiselt 8,3 korda, on keskmine brutopalk kasvanud 4,8 korda, eluasemekulud 4,3 korda ja elukallidus 2,2 korda.

Maa-ameti maa korralise hindamise projekti eestvedaja Veronika Ilsjani sõnul on 2022. aasta korralise hindamisega saadud üsna hea ülevaade Eesti maa väärtusest, kuid silmas tuleb pidada, et tegemist on masshindamisega ja tulemus on statistiline üldistus. „2001. aasta maa korralise hindamise tulemusi võrdluses kasutades tuleb teadvustada, et toonane hindamine tehti palju suurema üldistustasemega ja hinnangulisemalt, sest infot kinnisvaratehingute kohta oli praegusega võrreldes palju vähem. Suuresti tugineti siis kaudsele infole ja hindamistulemused esitati hinnatsoonide kohta. Seekord oli hindamisel kasutada piisavalt kinnisvaratehingute andmeid, et arvutada väärtus iga maatüki kohta kasutades automaatseid hindamismudeleid,“ lisas ta.

Suurim maa väärtuse muutus on 21 aastaga toimunud Tartu maakonnas (14,8 korda) ja väikseim Saare maakonnas (6,3 korda).

Maakondade puhul sõltub maa väärtuse muutus ka sellest, milline on maakasutuse struktuur erinevates maakondades, kas seal on rohkem elamu- või metsamaad. Maa kasutuse järgi on 21 aasta jooksul enim tõusnud põllumajandusmaade ja elamumaade väärtus (vastavalt 22,5 ja 11,6 korda) ning vähem on tõusnud äri- ja tootmismaade ning metsamaade väärtus (vastavalt 5,4 ja 4,6 korda).

Suuremad maa väärtuse kasvud on piirkondades, kus põllud on asendunud ehitusmaadega ja arendustegevus on olnud aktiivsem. Elamumaade ja teiste ehitamiseks mõeldud maade puhul on suuremad maa väärtuse tõusud olnud Tartu ja Tallinna lähiümbruse valdades, kus kasvud on tüüpiliselt üle 20, kohati ka üle 30 korra. Seevastu vähem atraktiivsetes asukohtades (nt Kohtla-Järve, Loksa, Maardu, Paldiski) jääb elamumaa väärtuse kasv keskmiselt alla 5 korra.

Maa maksustamisel võetakse 2022. aasta korralise hindamise tulemused aluseks alates 2024. aastast. Sellel ja järgmisel aastast arvutatakse maamaks veel 2001. aasta korralise hindamise maksustamisväärtuste põhjal. Kuna maa hinnad on kasvanud, siis paratamatult on oodata maamaksu tõusu, õnneks küll mitte kümnekordset. Riigikogu langetas maamaksu määra ning lisas piirangu, et ühes aastas võib maamaksu summa tõusta üksnes 10%. Kohalikud omavalitsused kehtestavad uued maksumäärad 1. juuliks 2023.

Õhtuleht on teinud maa-ameti 2001. aasta andmete põhjal huvitavad arvutused ning uurinud välja, kui palju erinevad omavalitsused seni võinuks paberi peal maksta. Ehk kui palju maksis seniste maksustamishindade põhjal valla või linna all asuv maa ilma metsa ja hooneteta.

Arvutustest selgub omamoodi lustakas tõik, et Võru linn oleks niimoodi olnud vabariigi odavamaid omavalitsusi. Terve Võru linna maa oleks saanud 6,27 miljoni euro eest. Antsla ja Setomaa valla eest tulnuks maksta 8,56 miljonit eurot. Võru, Valga, Rõuge ja Põlva valla oleks „kätte saanud” ca 20-21 miljoniga.

Murelik maaomanik: kas mul kasvab maamaks 100 eurolt 2500 peale?
Põlvamaa mees Heinar (nimi muudetud) sai oma kodu-, põllu- ja metsamaa uut maksustamishinda uurides teada, et tema kinnistu väärtus on 21 aastaga tõusnud ei rohkem ega vähem kui 25 korda. Talle teeb muret maamaksu võimalik suur tõus. „Sada eurot kord aastas maksta pole hullu, aga kui peaks 2500 välja käima, siis oleks küll bizdets,” sõnas mees.

Maa-amet on selle teema kohta teatanud järgnevat:
„2022. aasta maa korralise hindamise tulemused võetakse kasutusele alates 1. jaanuarist 2024. Uued maamaksu määrad kehtestab kohalik omavalitsus hiljemalt 1. juuliks 2023. Maksimaalseid maksumäärasid on seadusega vähendatud 2,5 kuni 5 korda (praegu 2,0-2,5%, alates 2024. aastast 0,5-1,0%). Lisaks on seatud seadusega maamaksule kasvupiirang – maamaks ei suurene rohkem kui 10% aastas.

Näiteks maaüksusel, mille maamaks on 2022. aastal 100 eurot ja mille maa väärtus kasvab 10 korda, kasvab maamaks 200 euroni, sedagi 10%-liste sammudega ja alates 2024. aastast. Sellise maaüksuse maamaks 2023. aastal on veel 100 eurot, 2024. aastal 110 eurot, 2025. aastal 121 eurot, 2026. aastal 133 eurot, 2027. aastal 146 eurot, 2028. aastal 161 eurot, 2029. aasta 177 eurot, 2030. aastal 195 eurot ja jõuab 2031. aastaks tasemele 200 eurot. Esitatud muutus on tinglik, kuna vahepeal toimub ka kaks hindamist, millega maa väärtus võib tõusta või langeda.”

Kui LõunaLeht väljatoodud loogikast õigesti aru saab, siis kasvaks Heinari maamaks sõltuvalt tema koduomavalitsuse otsusest (kas 0,5 või 1% maksustamishinnast) 2031. aastaks kas 625 või 1250 euro peale.

 

 

Autor: LÕUNALEHT
Viimati muudetud: 10/11/2022 08:20:56