KINNISVARATURG: tõusu vedas pealinn





Jaanuarikuine ülevaade olukorrast kinnisvaraturul, sõja ja Euribori mõjudest ning talvistest väljakutsetest majaomanikele.
Eesti 17 suurema linna korterite keskmist tehinguhinda kajastav Pindi indeks tõusis detsembris 5% võrra ning jäi pidama hinnatasemel 2429 €/m². Novembris oli korterite keskmist hinda seirav Pindi indeks korrigeeritud andmetel 2319 €/m².
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et indeksile avaldas kõige suuremat mõju tehingute arv Tallinna korteriomanditega. „Detsembris tehti neid kokku 827, mis on viimase pooleteise aasta üks tugevamaid tulemusi, samas jäi aktiivsus muudes piirkondades tagasihoidlikuks,“ selgitas Sooman.
Kui novembris tehti indeksilinnades kokku 1227 korteriomandi tehingut, siis detsembris oli see arv 1240. Võrreldes varasema hinnatipuga detsembris 2023 on indeks 10 protsenti madalam.
Pindi Kinnisvara koostatud hinnaindeks võtab arvesse kõigis maakonnakeskustes, lisaks Kohtla-Järve ning Narva linnas tehtud korteriomandite ostu-müügitehingute kaalutud keskmise ruutmeetrihinna. Tegemist on väärtusega, mis hõlmab üle 800 000 elaniku eluaset läbi enam kui 20 aastase ajaloo.
Tehingud kagu maakonnakeskustes
Võru korteriturul oli hinnatipp juulis 2022, sellest alates on tehinguhind langenud 27%. Novembriga võrreldes langes keskmine müügihind 21% ning pakkumishinna ja tehinguhinna vahe oli 51%. Kui novembris tehti 21 tehingut, siis detsembris vaid kaheksa. Kalleima korteri eest maksti 80 000 eurot.
Valgas oli hinnatipp 2022. aasta septembris, sellest ajast on hind langenud 10%. Detsembris tõusis tehinguhind piirilinnas kuu varasemaga võrreldes neljandiku võtta. Pakkumishinna ja tehinguhinna vaheks jäi 45%. Novembris müüdi viis korterit, detsembris aga 13, kalleima korteri eest maksti 40 000 eurot. Aastaga on keskmine tehinguhind kasvanud 26 protsendi võrra.
Põlvas oli viimase kvartali kalleima tehingu hinnaks 140 000 eurot, hinnatipuga võrreldes (2022. a esimene kvartal) on tehinguhind langenud 35%. Eelmise kvartaliga võrreldes kasvas tehinguhind näpuotsa jagu.
Kinnisvaraostjad enam sõda ei karda
Pindi Kinnisvara maakler Anton Novikov ütles, et ehkki turu taastumine on võtnud aega, siis vähemalt Ukraina sõja tõttu enam tehinguid ära ei jäeta.
„Viimase viie aasta jooksul on olnud palju kriise, alates Covidist kuni kiire inflatsioonini välja, sõda loomulikult nende hulgas. Kui varem muretsesid paljud kinnisvaraostjad ka julgeoleku pärast ning lükkasid tehinguid seetõttu edasi, siis tänaseks on see põhjus ära langenud,“ selgitas Novikov.
„Loomulikult on ebakindlus turul jätkuvalt olemas ja paljud inimesed ei saa endale veel sobivat vara soetada, kuid põhjused on majanduslikud – sõda enam peamiseks põhjuseks ei tooda,“ lisas maakler.
Talv toob majaelanikele ebameeldivaid väljakutseid
Pindi Kinnisvarahalduse tegevjuht Ronald Tõnisson sõnas, et talvel tuleb majaelanikel varuda külma närvi, kuna külmaperiood toob vahel lausa jaburad probleemid esile.
„Kõige värskem kurioosum leidis aset muidugi üle-eelmisel nädalal, mil osa Tallinna linnast uppus prügisse, sest prügivedajatele ei sobinud konteinereid läbi värskelt maha sadanud lume prügiauto juurde veeretada,“ märkis Tõnisson.
„Iga-aastaste probleemidena tasub loomulikult välja tuua nii libeduse kui purikad, mis on mõlemad väga ohtlikud ja vajavad pidevat järelevalvet. Sama lugu on ka katustele kogunenud lumega, mis võib sula korral hirmsa hooga inimestele kaela sadada,“ selgitas ta.
„Kolmas rist, mida kanda tuleb, on eelkõige vanemate majade veetorude jäätumise probleem, mis võib halvata terve hoone veevarustuse,“ ütles Tõnisson.
„Annan ka ühe praktilise soovituse – hoonete soojapidavust tasub mõõta just külmal ajal, siis annab termokaamera sise- ja välitemperatuuride suure erinevuse tõttu kõige täpsemad tulemused,“ lisas ta.
Euribori langus toob laenumaksetele leevendust
Ehkki lähikuudeks oodatakse kerget Euribori tõusu, siis käesoleva aasta lõpuks prognoositakse selle langust ligi kahe protsendini. Kuidas aga mõjutab see laenumaksete suurust?
Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman ütles, et eelmise aasta teises pooles aset leidnud turu elavnemine on paljuski seotud langeva Euriboriga. „Kuni see tõusis, olid turuosalised äraootaval seisukohal, kuid nüüd on pikem kurss langustrendis ning annab inimestele suuremat kindlustunnet,“ sõnas ta.
„Ka pankade laenumarginaalid, mis intresside arvutamisel Euriborile lisatakse, on allapoole tulnud ja lõpptulemusena saavad juba laenu võtnud või võtta kavatsevad pered märkimisväärset leevendust, mis suuremate summade korral ulatub sadadesse eurodesse,“ märkis Sooman.
„Koostasime tabeli, kus on toodud erinevate laenusummade korral tasutavad igakuised maksed – seda nii 2023. aasta oktoobrikuiselt Euribori tiputasemel (ca 4,1%), tänase Euribori baasil (ca 2,7%) kui ka oodatava 2% puhul. Leevendus on olnud veelgi suurem neil, kes on vahepeal oma pangamarginaali alla kaubelnud, sest 2023. aastal oli see kõrgem,“ lisas Sooman.
25-aastase eluasemelaenu kuumakse 1,5%-lise pangamarginaaliga
Intress/laenusumma
50 000 €
100 000 €
200 000 €
300 000 €
500 000 €
Euribor 4,1%+1,5%
310 €
620 €
1240 €
1860 €
3100 €
Euribor 2,7%+1,5%
269 €
538 €
1077 €
1616 €
2694 €
Euribor 2%+1,5%
250 €
500 €
1001 €
1501 €
2503 €
Allikas: Pindi Kinnisvara
Kinnisvaraekspert: vabade üürikorterite arv väheneb, aga hinnad tänavu suurt ei tõuse
Kinnisvarabüroo Uus Maa juhatuse liikme Igor Habali kinnitusel on korterite üüripakkumiste hulk küll vähenenud, kuid alanud aastal suuremat hinnatõusu karta pole.
Igor Habali sõnul on viimased aastad üürikorteritesse investeerinud väikeinvestorid aru saanud, et üks-kaks korterit finantsvabadust ei too, vaid pigem on tegemist ikkagi tööga. „Üüriäri pole passiivne tulu, vaid igakuine haldamine. Suures plaanis on üürikorterisse investeerimise kõige kasumlikum osa vara väärtuse kasv ajas. Olukorras, kus müügihinnad on põhjast taas tõusmas ning üüritasud ei suuda kaasa minna, jäävad tootlused ka sel aastal madalaks ning investorite huvi varade soetamise vastu leigeks,” ütles Habal.
„Eesti üüriturg muutub sarnaselt lääneriikidega järjest professionaalsemaks. Väikeinvestorid ei kao küll kuhugi, kuid nende osakaal väheneb. Samal ajal kasvab kinnisvarafondide mõju, kes ehitavad üürimaju, omavad sadu kortereid ning kasutavad professionaalseid haldusmeeskondi. See muudab teenuse küll kallimaks, kuid rikastab turgu. Kinnisvarafondide tegevus toob näiteks turule rohkem kolme- ja neljatoalisi kortereid, mida varem nappis,“ lisas Habal.
„Pikas plaanis Eestis üürijate osakaal kasvab. Kui praegu on ligi 80% eestlastest kinnisvaraomanikud, siis tulevikus läheneme Lääne-Euroopale, kus omanike ja üürnike osakaal on enam-vähem võrdne. Inimeste mõtteviis on samuti muutumas ning omamise asemel võetakse kodu pigem igakuise teenusena. Ka kuumaksu mõttes jääb üürimine lähiaastatel omamisest kuni paarkümmend protsenti odavamaks,“ ütles Habal.
„Praegu on üüriturul pakkumiste arv kergelt langenud : omanikud pigem hoiavad seniseid üürnikke, teisalt pole turistide ja välismaalaste arv koroonaeelsele tasemele taastunud, mistõttu on aktiivsus madalam ning ka alapakkumisest rääkida ei saa,” rääkis Uus Maa juhatuse liige.
„Hoolimata pakkumise vähenemisest ei ole tänavu oodata suurt üürihinna kasvu. Prognoosi kohaselt jääb üürihindade tõus tänavu üldise inflatsiooniga samasse suurusjärku,” lisas Habal.
Autor: LÕUNALEHT
Viimati muudetud: 23/01/2025 08:39:57