Eelolev sügistalv saab Eesti kinnisvaraturul olema üpris turbulentne ning erinevad eksperdid on praegu ühel meelel ainult selles, et midagi täpset prognoosida on raske kui mitte võimatu.

Metsa- ja põllumaad jätkuvalt hinnas
Maatulundusmaade ehk metsa- ja põllumaade turg on viimased aastakümned olnud juba n-ö müüjate turg. Seda iseloomustab Eestis tehingute arvu pidev vähenemine ning hindade kasv. Kui maa-ameti statistika kohaselt tehti 2012. aastal metsamaadega ühtekokku 2660 tehingut, kus keskmine mediaanhind oli 1718 eurot, siis tänavu on tehtud vaid 1282 tehingut, mediaanhinnaga 6000 eurot. Seega on kümne aastaga metsamaade mediaanhind sisuliselt neljakordistanud ja nõudluse vähenemist pole märgata. Kuid kas eelolev sügistalv võib seda trendi muuta?

Kõigepealt tasub öelda, et suure tõenäosusega praegune ebastabiilsus olulist muudatust maatulundusmaade turule ei too. Pigem muutub turul eraisikute ostujõud, kuid valdkonna ettevõtted jätkavad oma äri samas rütmis, nagu nad on seda kogu aeg teinud, sest ettevõtted, kes on teinud otsuse osta kinnistuid investeerimise eesmärgil pikaajaliselt, teevad seda edasi.

Ja seda vaatamata sellele, et praegu on maatulundusmaade hinnad kõrged ja turu käitumist on raske ennustada, sest muutujaid nagu Ukraina sõda, energiakriis, jätkuv koroonaviirus ja inflatsioon, on väga palju. Kuid pikas perspektiivis tasub investeering maasse ja kinnisvarasse ka praeguste hindade juures ennast ära, sest inflatsiooni tõttu ei näe kuidagi ka pikema perspektiiviga maade nagu raiesmikud, noorendikud ja keskealine mets, hinna langust.

Sellegipoolest võivad turbulentse majanduse tõttu jõuda turule nende eraisikute kinnistud, kes on erinevatel põhjustel sunnitud oma kinnistud müüki panema. Põhjus selleks on lihtne – paljudele saabub sel talvel suur hinnašokk, mistõttu võib mõnedel maaomanikel tekkida eluline vajadus oma kinnistuid müüa, kuid massiliselt uusi kinnistuid turule ei tule, sest samas on oluliselt kasvanud ka Eesti inimeste säästud ja seetõttu ei rutata kindlasti esimese hooga maid maha müüma.

Seega võib vastuoluline aeg lühiajalistelt kaasa tuua mingeid võnkeid maatulundusmaade turul, kuid laias plaanis trend ei muutu. Hinnad jätkavad kasvamist ka edaspidi, sest nõudlus ületab ka tulevikus pakkumist.

Samuti otsib turvasadamat vaba raha, kuna 25-protsendiline inflatsioon sööb sääste piltlikult öeldes kahe suupoolega, mistõttu pikas plaanis on isegi praeguselt kõrgelt hinnatasemelt maatulundusmaasse investeerimine tark tegu.

Oodata on kinnisvara hinna langust
Kui metsa- ja põllumaadel pole suuremat hinnalangust näha, siis elukondliku kinnisvara hindades näevad eksperdid langusruumi. Põhjus on lihtne – kui varem oli suurlinnade kinnisvara ruutmeetri hind otseses seoses keskmise palgaga, siis viimastel aastatel on kinnisvarahinnad eest ära tormanud. See tähendab aga seda, et ostjate maksevõime on saanud kannatada ning ostjad saavad sama summa eest endale lubada oluliselt vähem ruutmeetreid kui varem. See omakorda on tekitanud olukorra, kus turul pakutakse rohkem suuri kortereid, kuid ostetakse väiksemaid, sest ka väiksemate korterite ülalpidamiskulud on väiksemad.

Oma mõju pealinna kinnisvaraturule on ka järjest enam levival kaugtööl, mis võimaldab kolida Tallinnast pealinna lähimatesse tõmbekeskustesse nagu Keila, Saue ja Saku. Ja tänu kaugtööle on näha, et Tallinna inimesi tuleb ka Tartusse elama.

Kinnisvaraturu jahtumist näitab ka asjaolu, et müügitsükkel on läinud oluliselt pikemaks ja inimesed kaaluvad ostu põhjalikumalt, seda enam, et Euribor võib lähitulevikus teha üsna terava hüppe. Ilmselgelt ei too eelöeldu kaasa kinnisvaraturu jäätumist, sest vajaduspõhine kodu ostmine jääb alles ning aastakümnete pikkuse investeeringute vaates ei mängi ajutised turuvõnked suurt rolli. Küll on kinnisvaraturul aga ettevaatlikum spekulatiivne raha.

Hetkel on veel raske öelda, mis täpselt talvel hindadega juhtuma hakkab, selleks tuleb ära oodata aasta lõpp, sest siis on näha, kuidas hüppeliselt kasvav elukallidus mõjutab kinnisvaraturgu. Kuid nagu öeldud, on endale kodu ostmiseks iga aeg hea ja väga ei lange ka eksklusiivse kinnisvara hinnad, kuid magalakorterite hinnad võivad eeloleval talvel kõige pessimistlikuma prognoosi kohaselt kuni viiendiku võrra väheneda.

 

Autor: MATIS HINT, Tehingukeskus
Viimati muudetud: 10/11/2022 08:26:27